Consumidor Inmobiliario: Responsabilidad civil de la constructora
Responsabilidad civil de la constructora
Es frecuente que tras la compra de una vivienda surjan daños o deficiencias en la misma. Sin embargo en muchas ocasiones no sólo hablamos de un mal acabado o de simples deficiencias en las instalaciones, sino que la propia estabilidad de toda la construcción, y por consiguiente las de sus habitantes, se encuentra seriamente comprometida.
Estos daños o deficiencias determinan la necesaria responsabilidad de los agentes de la construcción, comenzando por la del constructor que ejecutó deficientemente las obras, de la dirección facultativa, que no controló ni supervisó la obra en absoluto prestando su conformidad y visto bueno a una obra inaceptable, así como de la dirección técnica.
La entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE), supuso, en materia de responsabilidad por vicios de la construcción, la confirmación de lo que la jurisprudencia venía ya aplicando, y en particular sobre la responsabilidad civil de la constructora.
Dice el artículo 17 de la LOE que:
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Dice el art. 11 de la LOE que el constructor está obligado a ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable, y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto; y a asignar a la obra los medios materiales y humanos que su importancia requiera.
En cuanto a la responsabilidad civil de la constructora dice el artículo 17.6 que el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Igualmente es responsable de los daños causados por aquéllos a quienes haya subcontratado, y también de las deficiencias de los productos adquiridos o aceptados por él.
En aquellos supuestos en los que no está clara la responsabilidad solidaria de los agentes, como señala la LOE y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 19 de abril de 2005 (JUR 2005, 143444), cuando no se puede determinar a quién debe imputarse esta causa o en qué medida participan los distintos implicados en la causación del estado de ruina real o funcional, responden solidariamente todos los agentes que han intervenido en la construcción.
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