Consumidor inmobiliario: Registro de la Propiedad
CONSUMIDOR INMOBILIARIO: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
La compra de una vivienda constituye en la actualidad la mayor inversión que un ciudadano realiza a lo largo de su vida. La mayor o menor seguridad del tráfico jurídico está muy ligada a la publicidad. Por ello, en la transferencia o gravamen de un inmueble la publicidad es fundamental.
Las personas o entidades que están dispuestas a conceder un crédito con la garantía de un bien inmueble necesitan contar con un mecanismo que les asegure una garantía eficaz y real. De este modo no sería posible desarrollar la figura de la hipoteca sin contar con la garantía del Registro de la Propiedad.
Los Registros de la Propiedad se dividen por demarcaciones geográficas, al frente de las cuales existe un Registrador de la Propiedad. Cada Registro conocerá de los inmuebles que correspondan a su demarcación. Todo ello, sin perjuicio de los derechos que asisten al consumidor de solicitar una calificación sustitutoria por otro Registrador de la Propiedad cuando no estemos conformes con la calificación recibida por el Registrador asignado a la demarcación donde se encuentra el inmueble.
El artículo 605 del Código Civil y el artículo 1.1 de la Ley Hipotecaria dicen que “el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio de mas derechos reales sobre bienes inmuebles”. En este sentido podemos decir que es la institución pública encargada de dar publicidad a la propiedad, derechos, cargas y gravámenes sobre los bienes inmuebles.
Nuestro Registro de la Propiedad se lleva por fincas. La finca en sentido registral tiene un significado diferente del que coloquialmente podemos conocer, pues es todo lo que abre folio en el registro. La Ley hipotecaria permite que además se consideren fincas: las fincas discontinuas, las fincas colindantes, el agua, a pesar de contar hoy en día con muy pocas excepciones dado el carácter público de la misma, los pisos en régimen de propiedad horizontal, las concesiones administrativas, y las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje.
El acceso al Registro de la Propiedad tiene lugar, salvo excepciones muy concretas, a través de documentos públicos: notariales, judiciales y administrativos.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria en España, al contrario de los que ocurre en otros ordenamientos, como el alemán, donde la inscripción es constitutiva, es decir, es necesario inscribir para que exista un efectivo traspaso del dominio. Por ello, hay que preguntarse para qué sirve la publicidad registral. La inscripción en el Registro sirve para crear una presunción de exactitud, en este sentido el art. 38.1 LH presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por su asiento. Se trata de una presunción que iuris tantum, que admite prueba en contrario por quien alegue la inexactitud.
El art. 34 LH, quizá sea la máxima expresión de la garantía, seguridad, y protección que produce el Registro de la Propiedad, pues protege al tercero que de buena fe, confiando en la publicidad registral adquiera a título oneroso, un derecho de persona que según el Registro se encuentra facultado para transmitirlo, colocándolo en una posición de inatacabilidad.
En definitiva, en la práctica y dado que la inscripción el en Registro de la Propiedad tiene carácter constitutivo para la hipoteca, y que en consecuencia no podremos hipotecar sin inscribir la compraventa de nuestra vivienda, prácticamente la totalidad de las transacciones inmobiliarias tienen acceso al Registro de la Propiedad.
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