Consumidor inmobiliario: resarcimiento por daños y perjucios
Resarcimiento por dañor y perjuicios
Hablamos de incumplimiento total o propio cuando el deudor directamente no realiza la prestación debida, lesionando el derecho de crédito e impidiendo la satisfacción del interés del acreedor. Puede tener lugar principalmente por tres motivos:
- La imposibilidad sobrevenida de la prestación.
- El retraso temporal, siempre que frustre el fin práctico del negocio.
- La manifiesta voluntad del deudor de no cumplir.
Y de cumplimiento anormal o incumplimiento impropio cuando el deudor realiza de manera defectuosa o irregular la prestación. Y esto ocurre cuando la prestación realizada no posee los requisitos idóneos para satisfacer el interés del acreedor.
La consecuencia del incumplimiento imputable al deudor es que el acreedor puede solicitar el cumplimiento forzoso; cumplimiento forzoso que será, en primer lugar, en forma específica y, sólo cuando ésta no sea posible, subsidiariamente, en forma de resarcimiento de daños y perjuicios
Por tanto, el resarcimiento de daños y perjuicios es una forma de cumplimiento por equivalencia que no limita exclusivamente al incumplimiento contractual sino que comprende también los supuestos de cumplimiento defectuoso o tardío.
Centrándonos en el incumplimiento contractual (propio o impropio), pues el extracontractual tiene su fundamento en el art. 1902 CC, el resarcimiento de daños y perjuicios tiene su fundamento legal en el art. 1101 CC Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”, y debe verse como una prestación equivalente, que sustituye a la satisfacción en forma específica y que tiene por objetivo restaurar el desequilibrio producido en el patrimonio del acreedor por el incumplimiento imputable al deudor.
Para que sea de aplicación el resarcimiento de daños y perjuicios, es necesario que se den los siguientes REQUISITOS:
- Un incumplimiento de la obligación imputable al deudor, ya sea incumplimiento propio o impropio.
- Que no se pueda obtener el cumplimiento en forma específica.
- Que exista un daño resarcible. En este punto hay que recordar que el daño está integrado por dos elementos: I) el daño emergente (o pérdida efectivamente sufrida por el acreedor) y II) el lucro cesante (o ganancia dejada de obtener por el acreedor). A ello se refiere el art. 1106 CC, al decir que “La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener (el acreedor), salvo las disposiciones contenidas en los artículos siguientes”.
- Finalmente, el último requisito para que proceda el resarcimiento de daños y perjuicios es que exista una relación de causalidad o nexo de causa-efecto entre el incumplimiento de la obligación y la producción del daño.
Finalmente, los efectos y consecuencias son los previstos en el art. 1107 CC “Los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento. En caso de dolo, responderá el deudor de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación”.
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