Contrato de compraventa: clausulas abusivas
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA: CLAUSULAS ABUSIVAS
La compra de una vivienda constituye en la actualidad la mayor inversión que un ciudadano realiza a lo largo de su vida.
Sin embargo, la adquisición del inmueble no siempre resulta satisfactoria, y cubre las expectativas creadas en el ciudadano. En este sentido es posible que el inmueble adquirido no sea de la calidad esperada, que el precio de compraventa inicialmente pactado sea modificado al alza por causas o motivos que no figuran en el contrato, que los metros de la vivienda adquirida no coincidan con los contratados, que el promotor no respete las fechas de entrega de la vivienda, o incluso que se introduzcan penalidades para el comprador totalmente desproporcionadas.
Estas relaciones entre promotores inmobiliarios y constructores son relaciones amparadas por el derecho civil, y deberían encontrar amparo en el Código Civil, sin embargo el legislador en el siglo XIX ni siquiera pensó en el fenómeno de la contratación en masa.
Hoy en día los contratos de compraventa que se firman con los promotores inmobiliarios son contratos de adhesión, cuyo contenido es elaborado precia, exclusiva y unilateralmente por el promotor. Son contratos que atienden exclusivamente a recoger los riesgos y e intereses del promotor, haciendo caso omiso a los del consumidor.
Esta situación provoca el quebranto del principio de la autonomía de la voluntad (art.1.255 CC), pues coloca al consumidor en una posición de desigualdad frente al promotor.
Esta materia viene regulada por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
Cabe destacar el art. 10 cuando dice que “la renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula…”
El art. 82 dice que “se consideraran cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente, y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
En los contratos de compraventa las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. La parte del contrato afectada por la misma se integrara de conformidad a lo previsto en el art. 1258 CC, y al principio de buena fe objetiva.
Las clausulas abusivas son muchas, sin embargo vamos a recordar las más frecuentes en el marco del contrato de compraventa.
- La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza corresponde al promotor (obra nueva, división horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación.
- La estipulación que obligue el consumidor a subrogarse en la hipoteca del promotor o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
- La estipulación que imponga el consumidor gastos que son propios del promotor, como por ejemplo el pago de la plusvalía municipal.
- La que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los suministros de la vivienda.
- La estipulación que permita al promotor modificar las condiciones del proyecto.
- La que permita al promotor modificar unilateralmente el precio de compraventa
- La que permita al promotor desistir unilateralmente del contrato.
- Clausulas que limiten la responsabilidad del promotor por defecto de cabida o de calidad.
- La que determine falta de reciprocidad en el contrato, por ejemplo en caso de incumplimiento en el contrato.
- Las que impongan renuncias a derechos del consumidor como: la sumisión a un tribunal distinto, la renuncia a los avales exigidos a los promotores previstos por la ley 57/68.
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